מיהו מפתח ומה עושה חברת פיתוח

לאחרונה הופיעו הרבה מילים חדשות, שמשמעותן רחוקה מלהיות ברורה תמיד. אחת מהן היא חברת פיתוח ופיתוח. אפשר להבין מפרסום שהם משויכים לאתר בנייה, אבל למה לא לקרוא להם בונה וחברת בנייה? ומכיוון שבנייה היא רק חלק מהמשימות שמפתחים מבצעים.

מה זה פיתוח, מה עושה מפתח

המילה "התפתחות" עצמה היא תעתיק של ההתפתחות האנגלית, שהתרגום הנפוץ ביותר שלה הוא התפתחות (צמיחה).

התפתחות האם פעילות יזמית קשורה ביצירת אובייקט נדל"ן, שחזור או שינוי של בניין או מגרש קיימים, מה שמוביל לעליית ערכם.

בהתאם לכך, מטרת חברת הפיתוח היא להגדיל את ערך הנדל"ן ואת מכירתם הרווחית.

שלבי פרויקט פיתוח

במה, אם כן, היזם שונה מבונה? העובדה שהיזם רק מיישם את הפרויקט מבצעת ישירות עבודות בנייה, אולי תוך מעורבות כספים. בעוד שהפיתוח מניח מחזור שלם - מהרעיון ועד ליישום הסופי. כלומר, חברת הפיתוח עוסקת ב:

• פיתוח רעיון. זה יכול להיות מתקן מסחרי - בניין משרדים, קניון וכו '. יכול להיות שיש גוש חדש של בתים, פרטיים ורב קומותיים.
• ניתוח המצב. מחושב עד כמה רעיון זה יכול להיות נזיל, תקופת ההחזר, הרווחים האפשריים ומידת הסיכון. על סמך נתונים אלה מתקבלת החלטה על כדאיות הפרויקט.
• חיפוש אתר בנייה (בניינים לשיקום), רכישת זכויות.
• על ידי יצירת פרויקט.
• חיפוש קבלן לבניית או בנייה מחדש של המתקן.
• מעקב אחר תהליך הבנייה.
• מחפש קונים או דיירים.
• ניהול אובייקטים.

המבנה הסטנדרטי של חברת פיתוח, לפיו ברור שעליכם לבצע משימות מגוונות

זהו פרויקט פיתוח. בקיצור הם עלו על זה, העריכו את האפקטיביות, מצאו מקום ויישמו אותו. מתברר שחברת פיתוח היא ארגון האחראי המלא לכל מחזור הבנייה - מהרעיון ועד ליישומו הסופי. היזם בונה רק, הוא יכול להעסיק חברת פיתוח במיוחד לבנייה. כלומר, הוא מבצע רק חלק מהפרויקט.

כפי שאתה יכול לדמיין, היישום המלא של הפרויקט הוא סיכון גדול. חברות כאלה מממנות פרויקטים בעצמם או בעזרת קרנות. בניית מניות אפשרית. אבל הם גם משקיעים את כספם, והם יקבלו רווח רק בשלב היישום - ממכירה וחכירה.

סוגים ותכונות של פעילויות פיתוח

אם אנחנו מדברים על משימות הפיתוח באופן כללי, מדובר בעליית ערך של בניין, מתחם בניינים או מגרש. אחד הכיוונים הוא שחזור. זו התפתחות בשוק המשני. לעיתים קרובות הפעילות קשורה לשינוי ייעוד הבניין. בניין או קבוצה ישנה נקנים, נבנים מחדש לחלוטין, ואז נמכרים או מופעלים על ידי החברה עצמה.

אם אנחנו מדברים על בנייה "מאפס", אז המשימה של חברת הפיתוח במקרה זה היא לבנות את הבניין הנזיל ביותר. בכל מקרה יש צורך להיות מודעים לשוק ולמגמות הפיתוח שלו. נדרש ידע בטכנולוגיות בנייה, נוכחות משווקים ומנהלים מנוסים. לעתים קרובות פרויקט פיתוח הוא בנייה של לא בניין אחד, אלא קבוצה או כפר שלם. ואז הפרויקט כולל יצירת תשתיות.באופן כללי, מבנה החברה יכול להיות שונה - למשימות שהיא מתחייבת לבצע.

התוכנית כוללת לא רק מבני מגורים או תעשייה, אלא גם תשתיות, סידור וכו '.

ישנם שני סוגים של חברות פיתוח:

• פיתוח שכר טרחה (פיתוח שכר טרחה).
• התפתחות ספקולטיבית (התפתחות ספקולטיבית).

אם הארגון עובד על עקרון פיתוח העמלות, הוא מיישם פרויקטים עבור הלקוח. במקרה זה הסיכונים של חברת הפיתוח הם פחותים מכיוון שהכספים מושקעים בדרך כלל על ידי הלקוח. האינטרס של הלקוח במקרה זה הוא שמפתחים יצרו קשרים עם אנשי מקצוע כדי ליישם כל חלק בפרויקט. יש להם צוות משלהם (לעיתים רחוקות מאוד), או להעביר משימה ספציפית לחברה מתמחה. אבל יש להם בעצמם מומחים שעוקבים אחר איכות העבודה. בהקשר זה, הסיכונים הם פחותים, הרווח על השקעות גבוה יותר.

גם סוג החברה חשוב

חברות פיתוח ספקולטיביות בונות לעצמן. הם לא מתכוונים למכור את הנכס, אלא להשאיר אותו בניהול. במקרה זה, העניין ביישום האיכותי של הפרויקט הוא גבוה יותר - הרי תצטרך לפתור את כל הבעיות התפעוליות בעצמך. אך הסיכונים גבוהים יותר, בהתאמה, גם העלות למטר רבוע. אך סביר שהתוצאה תהיה טובה יותר.

פיתוח קרקע

פיתוח קרקע או פיתוח קרקעות (מהארץ האנגלית - אדמה) הוא סוג של פעילות הכרוכה בהעלאת ערך חלקת קרקע. לרוב, פעילות זו קשורה לשינוי ייעוד האתר, חלוקתו לאזורים קטנים יותר, אספקת תקשורת עם המכירה שלאחר מכן לבנייה. יתר על כן, לרוב, חלקות כאלה נקנות על ידי יזמי בנייה לצורך יישום הפרויקטים שלהם. בקיצור, זו התוכנית.

כתוצאה מפעולות יזם הקרקע, חלקת קרקע רגילה הופכת לאתר מוכן לתחילת הבנייה, וזה חשוב עם המסמכים המסודרים. יש צורך רק לרשום את השינוי של בעל זכויות היוצרים.

פיתוח קרקעות הוא קטגוריה נפרדת של ארגונים בשוק הבנייה

מדוע סוג זה של פעילות מופרד לקבוצה נפרדת? כי זה תהליך ארוך ומסובך. לדוגמא, הליך שינוי המינויים יכול להימשך יותר משנה. בשלב זה עליכם לאסוף עד 250 חתימות. גם כמות התשלומים (הרשמית והלא רשמית) מרשימה. פעילות מסוג זה נחשבת למסוכנת ביותר. מכיוון שיש צורך ברעיון לא רק לגבי מגמות השוק, אלא גם לגבי אסטרטגיית הפיתוח של האזור, כושר הפירעון של לקוחות עתידיים, שינויים מתוכננים במסגרת הרגולציה והחקיקה והרבה דברים שקשה לחזות.

בבחירת מגרש לפעילותה, חברת פיתוח קובעת תחילה מי עשוי להתעניין בפרויקט זה - קבוצה של צרכנים פוטנציאליים נחושה. בהתאם לכך, רמת עיצוב הנוף, המבנים והתשתיות מתוכננת אך ורק על פי מעמד הלקוחות.

במקביל, מחשבת תוכנית למשיכת כספי משקיעים, שכן בדרך כלל הכספים המושקעים של החברה מהווים 20-30% מהסכום הכולל. תשומת לב רבה מוקדשת למצב האקולוגי של האתר הנבדק, לאפשרות ולסיכויים לפיתוח קישורי תחבורה עם אזורים עירוניים שכנים והמרכז.

כיצד לבחור מפתח

האמינות של חברת פיתוח נקבעת על ידי מספר הפרויקטים שהושלמו בהצלחה. זהו המדד העיקרי להצלחה ואמינות. ברור שלרוב מדובר בשחקנים גדולים ו"וותיקים "שנמצאים בשוק שנים רבות. זו בדיוק מורכבות ההתפתחות של פלח שוק זה: קשה מאוד לארגונים צעירים להיכנס לעסק. בנוסף לעובדה שנדרש הון רב, דרושים קשרים מבוססים, צוות מומחים ולקוחות פוטנציאליים.יחד עם זאת, יישום פרויקטים מוכנים עשוי לא להצליח כל כך, לא בגלל איכות העבודה הירודה, אלא בגלל היעדר סמכות ושם ורמת אמון נמוכה.

ניסיון חשוב, נוכחות של פרויקטים שהושלמו

לכל אזור יש דירוג משלו של חברות פיתוח. גדולים ומוכרים על ידי כולם, הם יכולים לבצע במקביל כמה פרויקטים גדולים מכיוון שבזכות שמם הם מושכים בקלות כספי משקיעים. אם אתם מתכננים להשקיע במתקן שנבנה, כדאי לחפש רק חברה כזו - עם שם, מספר רב של מתקנים שהוקמו והוזמנו.

בערים הגדולות יתכנו כמה חברות פיתוח או פרויקטים כאלה. לבחירה, השווה לעצמך את האטרקטיביות של האובייקט. במקרה זה, יש צורך להעריך לא רק במונחים של הכספים הדרושים, אלא גם במונחים של עליית ערך אפשרית של "חלק" הנדל"ן שלך. אם פרויקטים אחרים מיושמים בקרבת מקום או בקרבת מקום, ככל הנראה, העלות תגדל במהירות, כמו גם שיפור התקשורת עם מחוזות אחרים והמרכז וערים אחרות.

איזו מדינה כבר מוסרים חפצים, עד כמה הם נוחים - חשוב גם

וטיפ נוסף: אל תתעצלו, גשו לחפצים שהוזמנו כבר של החברות שנבחרו. להסתובב, לראות איך הכל עובד, נוח או לא, אם אתה אוהב את מה שאתה רואה או לא. שימו לב למצב הבניין כמה שנים לאחר המסירה. העניין הוא לא רק בחברת הניהול, אלא גם באיכות הפרויקט, בשמירה על טכנולוגיות ובשימוש בחומרים רגילים. באופן כללי, ישנם מרכיבים רבים של הצלחה וסמכות. להסתמך רק על הבטחות ועלוני פרסום - מעמידים את כספכם בסיכון מיותר. לאחר הערכת תוצאות העבודה קל יותר לקבל החלטה. וחשוב מכך, להיות בטוחים יותר בתוצאות, וזה עולה הרבה.